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物业纠纷引发5大思考(北京晨报发表)
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物业纠纷引发
5大思考(北京晨报发表)

焦点房地产2003.03.14 09:20:57北京晨报

李雯

 

在3月10日本报举办的一场物业纠纷的案例剖析座谈会上,专家就程先生家的单元管道阀门设计安装问题进行了剖析(详见33版),并从立法、物业服务、伦理、业主维权等角度做了更深层次的讨论——

 

  房屋管理局的规定能不能作为法律依据?

  物业公司介入前期开发是否能解决纠纷问题?

  当公共利益与个人权益发生矛盾时怎么办?

  买房要成为专家型买家吗?

  业主维权维护的实质是什么?

 

物业纠纷引发5大思考 

 

  立法规范性文件不能代替法律

  邓泽敏(北京市瑞中律师事务所主任):去年有一个《物业管理条例草案》,并有一个征求意见稿,我觉得应该让它尽快出台。那里面有些东西比现在要完善一些。另外诚信原则是个很大问题。比如说关于商品房买卖,商品房销售管理办法里面居然没有诚信的原则。我觉得首先应该从相关的立法当中要体现这种诚信的原则。目前的民法通则和消法都有诚信原则,合同法里也有。但涉及房地产相关的法律,却没有。

  目前大家还没有太注意到一个问题,就是我们现在用的一些关于物业或者说关于房地产的一些文件,很多是房屋管理局的一些规定。这里就有一个问题,从立法法规角度它不是立法范畴,他出的规定能不能作为法律依据?前一段时间我去上海打一个官司,对方律师出具了上海市财政局的一个规定,我马上提出来,上海市财政局首先不是立法部门,因为法院或者是仲裁审理案件依据的是法律或者是地方性法规,而地方性法规要么是地方人大,比如说上海市人大,要么是上海市政府。而上海市财政局出的这规定算哪个级别的法规呢?从立法的角度根本不是立法法律部门,就根本没权利出具这个规定,而此规定自然也就不具有约束力。

  目前的现实问题就是:房管局规定是否具有法律身份和法律效力?但这同时又面临另外一个问题,比如说成立业主委员会,他如果不依照北京市房管局的文件,又没有其他适用性的相关法规,这是一个尴尬的问题。

  黄汇(金田建筑设计公司总建筑师):我感觉到一个很奇怪的现象,中国的各种规范都比外国的详细得多,一个鸡毛蒜皮都写上去,好像打官司都有根有据的。但实际上出发点都是很被动的,因为市场不规范。什么东西都规定了,反而不能解决问题。比如说消防,咱们考虑消防车到这儿停车,你得给他12平方米×12平方米,现在消防车加大了,于是得给他15平方米×15平方米的回车半径,然后才能让他回车场,这样才能算是消防合格了。其实就那么点地,拉根管过来应该也行了。

 

  服务产品服务要随年代变更

  于庆新(均毫物业管理公司总经理):要想减少物业之间的纠纷我想有两个问题。第一个物业公司的双边介入,目前比较好的开发商和比较大的开发商,在设计的时候就请物业公司介入,在使用的角度来评估物业的每一个功能,物业的使用功能、设备设施情况,那么这样能够有效地通过物业公司的经验,避免使用当中出现问题。在北京有很多开发商已经意识到请物业公司的重要性,但是也不排除很多开发商不请物业公司,或者是仅为卖房而摆一块牌子,而实际上物业公司不闻不问。

  再一个,物业管理公司是作为独立第三方的物业管理公司,这也是符合我们国家专业发展的方向,那么中国《物业管理条例草案》中也涉及这个问题,提到有一个建管分离。这个概念的提出在于,出现矛盾是不可回避和不可避免的,作为一个独立性的物业管理公司,因为具有独立性,可能看问题更客观,他并不依赖于某一方,所以他会更积极的处理出现的问题。作为消费者来讲,关注这样两点应该说会更好一些。

  黄汇:但这个事又稍微有一点矛盾。比如说从前我们在做设计时,就要求物业公司在我规范设计时就进入,然后跟我们一块合作,来考虑他的物业巡视路线等。但现在不太容易推行了。为什么?那时候物业公司就是这个开发商的,所以到时候叫你来你就来了,现在不行,你得招标,如果没有特别完善的房子摆在这儿,物业公司没法说他能做到什么程度。所以,物业公司的前期介入也很难。

  舒可心(知名业主):到底是发展商的物业好,还是招标好,都很难说。其实不在乎什么形式找来的公司,关键是在于这个物业公司想怎么做。发展商找来的物业公司其实优势非常明显,第一就是维修资金有保障。但如果要是一个独立第三人的物业管理公司,他也许会把官司全部都引到发展商那儿去。

 

  伦理:公共利益与个人权益的界定

  于庆新:出现矛盾要积极推动协调是一方面,另外还要端正一个问题。业主经常说的话是这是我的私人空间,我的权利不受侵害怎么怎么样。实际上在社区里面我们常常碰到这个问题,您买了房您确实拥有私权,这确实是不能侵犯的,但是您的权利是有边界的。公共利益和您个人的权利一定是界定在公共利益边界的,不能超过维修范围的,这是公共权益,和你个人的权益是不能冲突的,个人权益要服从公共权益。

  在物业交房过程当中,实际上您和发展商是买卖关系,当买卖出现了问题,其实这和物业管理公司的服务态度没有太大的关系。对于业主来讲,出现问题应该和物业公司配合协调,让物业公司帮你完成。不要把责任推到物业公司身上,也不能把物业公司当成对手、敌人,甚至拒绝他进门等等。物业管理遇到发展商和业主之间存在矛盾时,通常的时候,物业公司应该是作为独立的第三人来客观评论这个问题。

  杨燕敏(物业管理专家):物业管理实施的标准中有一条叫产权清晰。其中有一项就是您要把共用设备设施弄清楚,哪些是小业主的,哪些是全体所有的。在您的户门之内有两种可能,第一属于您私人所有,第二因为在您的屋子里面有公用部位和共用设备设施,什么是公用部位呢?楼板、墙体,这些不属于您独有,是属于全体住户的。在您购了房之后,您的私有财产是神圣不可侵犯的,同样,全体业主的财产也是不可侵犯的,同样你不能动。那么还有就是刚才所说的煤气管道、水管道这些也是属于全楼所有,不能私自动的。这是为全体居民服务的,当然也包括您在内。

 

  业主:买房买成个专家是悲哀

  黄汇:目前大家没有请律师的习惯,现在不打官司就不请律师。我们有些项目在国外做,都是律师陪着我们去,比如说买房子的时候是请律师陪着去买的,签合同请律师出场陪着签。不管买现房买期房,如果都有非常内行的律师陪着去,也许会避免出现很多问题。

  舒可心:在房地产买卖当中,应该鼓动业主引进律师机制。让律师挣几千块钱,业主能够避免更大的风险。如果买房子使得买房人成为专家,都成了物业管理专家了,这是社会特别大的一个悲哀。

 

  维权:业主维权亦即是维利

  舒可心:出现纠纷这里也有一个业主水平的问题。只要是纠纷,一个巴掌拍不响。业主要理性维权、理智维权,要靠智慧来维权。业主要自律,如果业主不自律造成纠纷,最后损失的是我们业主自己。

  如果出现问题业主要求赔偿,我说的是,我们作为一个自然人,在任何情况下都有权利提出赔偿。但是能不能得到,得到这个赔偿要花多少成本,这个是最重要的。权利随时都有,但是你能不能换得你的利益,我们一直在提维权,其实不是维权,是维利,打着维权的旗号在维利,你要的是权吗?你要的是利益。权益是两个字,一个是权利,一个是利益,是两个字放到一块的。所以,我们在打着维权旗号的情况下维利,一旦维到利益了,权就不管了,爱怎么着怎么着了。在社区当中也有这样的事发生。一旦社区的事情解决好了,业主委员会主任再去找社区里的居民,都推说没时间了。

  我的原则是在现实的情况下怎么获得业主最大的利益,而不是和现实打,也不是和法律打。北京去年已经有三个业主被打破脑袋了,他们都在争所谓业主权益的同时,他们自己流血,并不是所有的业主都流血了,我想告诉你们,如果为了这一件事,而号称是为了所有的业主来做的,那么你哪一天受伤害了,那是你自己一个人的事。

 

晨报记者李雯

 北京市瑞中律师事务所主任、创始合伙人 邓泽敏律师
联系电话:13901011630

 

 

 

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