北京地产内幕大剖析（北京晨报发表）
来源：北京晨报 发表时间：2001-12-07
立法：侧重于房地产市场稳定
《民事诉讼法》第３４条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”，而客观上，开发商与所在地政府等部门又存在着千丝万缕的联系（有的开发商甚至扬言黑白两道全有关系），且目前关于房地产的司法解释中，其立法精神侧重于保护所谓的房地产市场的稳定较多，对买受人的利益缺乏相应的保护力度。
因此，调查统计表明：在商品房市场中一旦发生纠纷或可能发生纠纷时，买受人不信任法院及政府有关部门，不得已，他们只能寻求网络等作为一种发泄方式，当然，这种宣泄不可能是１００％真实的，但不可否认的是，这反映了一种倾向，一种无奈、被压抑后产生的倾向，这种情绪应该加以关注，而且应该上升到社会稳定的高度加以关注。
诚然，没有将必要的条款约定在合同里，买受人有一定的过错，但作为弱势群体客观上被开发商的虚假广告所蒙蔽，开发商就没有过错吗？保护房地产市场的稳定是应该的，但就交易而言，法律讲的是交易主体地位的平等和交易过程的公平，稳定也应是在公平的基础上的稳定，否则，表面的稳定要么是虚假的，要么是潜伏着更大的危机。对目前事实上不平等的商品房交易市场，法律应该体现交易的公平原则和诚实信用原则，否则，法律维护社会公共利益的法律精神就无法体现，客观上也纵容了不法开发商。目前北京市商品房市场的不规范现状，对司法部门提出了严峻考验。由此引发这样一个问题——法律的天平到底应该向哪里倾斜？法律的公正性如何体现？弱势群体的合法权益如何保护……
司法:对弱势群体保护力度不够
统计表明，在业主与开发商或物业管理公司发生纠纷时，７０％以上是业主败诉，而其中的原因主要有：
■主要内容在合同中没有约定
一方面是业主没有将出卖人的承诺写进合同；另一方面是虽然写进了合同，但未约定出卖人违约后如何处理。导致诉讼发生后，法院往往以合同没有约定或证据不足为由，驳回买受人的诉讼请求。
■司法部门对部门规章认同度有限
司法部门在对部门规章（建设部的相关规定）的适用与认同方面随意性较大，实践中法院往往只认可最高人民法院的司法解释，对部门规章认同有限，而且想引用就引用，不想引用就不引用，这不能不使人怀疑部门规章的法律效力及权威性。
相关调查
签订合同时，违反公平原则
■合同条款不能谈
在许多交易行为中，出卖人（开发商）不愿与买受人就合同条款进行谈判，尤其是经济适用房。当然，有人会说这是市场行为、供需状况所致。但众所周知，从目前的商品房市场来看，商品房市场不但不规范，且还处于一定程度的卖方市场，加之买受人和出卖人相比，在专业知识等方面均处于劣势，尤其是买受人已交付了一定数量的订金后，房屋的交易与洽谈根本上是不平等的，对于这种不公平的交易，政府及有关部门应该有所作为，尤其是司法部门应该保护弱者，这样才不会失信于民，社会才能长治久安。
■出卖人不明示有关规定
《商品房销售管理办法》第二十三条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”但在目前的商品房预售过程中，９８％的出卖人不能按照该规定，在订立商品房买卖合同之前，向买受人出示《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》；而对于《商品房买卖合同示范文本》的签约前明示，也只有６７％左右的出卖人可以做到。此外，在出卖人事先有补充协议的情况下，有８４％的出卖人事先不将此协议告知买受人，而当买受人提出商谈、签订由买受人提供的补充协议时，出卖人又加以拒绝。
■不允许购房者带律师
出卖人排斥买受人聘请律师，有的项目甚至声称“如果买受人带律师签合同，就不卖。”（实际上怕买受人的律师揭穿出卖人的不合法行为）。此外，一些出卖人违反法律规定，单方扩大相关法律术语（如不可抗力）的内涵与外延，且这种解释往往是对出卖人有利的。
61%的物业管理公司不知道自己是谁
■物业管理公司——管家而非主人
调查表明，在现有的、有物业管理公司管理的小区中，有６１％的物业管理公司不能摆正自己的位置——物业管理公司是管家而非主人，以至造成多起业主与物业管理公司的冲突。
■物业管理公司应完善管理手段
物业管理公司是全体业主的管家，对全体业主负责，如有个别业主侵犯了其他业主的权利，或从事了危及全体业主安全的行为，物业管理公司应对侵权人提起诉讼或采取其他有效措施加以制止，否则，受害业主可以未履行管理职责（违约）对物业管理公司提起诉讼。
■物业管理公司人员素质较差
２００１年８月１４日，北京市小区办、市国土资源和房屋管理局物业处等部门联合发布了关于物业管理企业的年审结果，全市４１家物管企业被吊销资质证书（另有１４家企业因培训人员未达标等原因受到警告，并限期整改）。此消息一经发布，全社会为之关注，市民拍手称快（《北京晨报》２００１年８月１５日第２１版报道）。
目前物业管理的突出矛盾是缺乏高素质人才。由于物业管理行业属低资本、低回报、低工资的行业，因此，高素质的管理与服务人才很难被吸引进来。统计表明：通过对８４０余家物管企业的综合审查，大专以上学历人员的从业比例明显低于房地产开发、推广等其他领域，而物业管理的重要程度却丝毫不亚于上述相关领域。因此，市国土资源和房屋管理局物业处处长刘刚认为，目前全市的物业管理行业正处于一个低水平运营的状态。
本版供稿北京市瑞中律师事务所主任、创始合伙人 邓泽敏律师 联系电话：13901011630
