住宅内公共设施十大疑问物业纠纷案例剖析（北京晨报发表）

焦点房地产网house.focus.cn 2003年03月14日09:11北京晨报

李雯

　　如果您满心欢喜地购买了新房，但还没入住就发现问题一大堆：单元管道的阀门怎么在自己的房间里？单元燃气的总阀门居然也在自己屋里，这样的设计有没有安全隐患？物业公司今后将不定期地进入房间进行维修操作？这满脑袋的“官司”一下就冲走了购买新房的喜悦而使买房人进入了无尽的纠纷协调当中。那么如果您遇到类似的问题该怎么办呢？

　　本报为此主办了“一场物业纠纷的案例剖析”座谈会，邀请京城知名专家、律师和业主代表，共同探讨，希望找出物业管理难点背后的问题……

住宅内公共设施的十大疑问  

　　1、单元管道阀门能否设计在居民室内？

　　于庆新（均毫物业管理公司总经理）：我觉得这应该是个设计缺陷或者说是严重的设计缺陷，导致业主所买的房子产品水平相对比较低。但是，设计单位按照国家的设计规范还没有违规的行为，只能说设计水平不是很高。

　　2、目前国内有没有此类设计规范？

　　杨燕敏（高级工程师物业管理专家）：《住宅设计规范》其中规定，公共功能的管道，包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。

　　但是，这是非强制性标准，是建议性的。因为标准中的用词是“宜”和“应”。按照国家标准用语，规范用词是有三个层次：第一是“必须”，这属于强制性的；第二是“应该”，一般情况你都应该这么执行，但是构不成违反标准；第三是“宜”，就是你尽量的选择。所以这个管道是不宜，并不是说必须得怎么样。

黄汇（金田建筑设计有限公司总建筑师）：国家在１９９７年曾出台《建筑给水排水设计规范》，第２５８条就增加了内容：建筑物的某部分或个别设备需要计量的时候，应该在它配水管上。

　　截门是在水表和干管之间，水表搁在外头，这个截门一定在外头，也就是说，如果一家的水表显示器或者水表在户门外，在公共场所，也就是说查水表的人不需要进你们家，那么修截门更不需要进你们家。但是这个规定是１９９７年才增加到规范里的。如果这个房子设计是在１９９７年之前，那么就没有这一条规定，设计没有错误。

　　3、开发商售房时是否要提前告知？

　　邓泽敏（北京市瑞中律师事务所主任）：开发商售房时是否要提前告知，就要看他受用什么法律。比如，明确地说商品房销售适用“消费者权益保护法”，他就有提前告知的义务，但从全国范围来讲，商品房目前还是不适用消法，从法律上并没有一个严格的规定开发商有一个告知的义务。

　　杨燕敏：开发商售房的时候，售的是现房，房子室内有什么阀门等等，应该跟业主说明。我认为开发商这个环节在营销手段上应该是有问题，开发商在销售过程当中，要如实介绍房子有什么缺点，有什么问题，包括管道的使用、配套设施的使用等，供购房人进行选择。

　　4、如果开发商不告知算不算欺诈行为？

　　邓泽敏：民法通则１２９条对欺诈有一个解释，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况。在这件事中，只不过没告诉你，也没有告诉你虚假情况，比如问他是公用的，他说是你们家私人的，这是故意告知你虚假情况，故意隐瞒是你问他，他不告诉你，我认为这还不属于欺诈。

　　5、户型图中是否要注明公用设施的位置？

　　邓泽敏：户型图当中至少没有法定规定要注明公用设施的位置，因为户型图到底画得详细程度如何，都不好说。有些买房合同里有的只是一个示意图，有的连尺寸都没有。所以户型图到底应该画成什么样，并没有一个严格的法律界定。

　　6、遇到类似情况业主是否可以要求赔偿？

　　邓泽敏：遇到此种情况，我觉得业主要求赔偿是对的。如果公用设施的存在侵害了我们一定的权益，占用了我们一定的空间，从权利义务角度来，我享受一定的权利，就要承担一定的义务，相反，我付出了一定的义务，也要享受一定的权利，这块空间是我替全体业主承担的义务，那么相反这块权利也应该我享有。可以跟开发商协商一下，这一部分是不是可以一部分的钱或者象征性的补偿一下之类的问题。

　　7、物业能否有进入居民住宅进行维修活动的权利？

　　于庆新：物业进入居民家里要看在什么情况下的进入。一种是许可的情况下，业主离开家后希望物业公司经常到居民家里看看。另外一种情况是物业跟业主预约了，在其允许的情况下进入。而第三种情况是紧急避险的情况下。

　　我认为物业公司是有权进入民宅进行维修。物业公司本身对这个产品承担维修责任的，那么煤气公司、水电公司，包括物业公司都有权利进入房间内，不仅仅是你，是进入所有居民的房间内来进行维修，首先这些设备是公共设备，不属于你自己所有的。可以说业主有足够的权利拒绝物业维修部门，但是，你再有权，物业仍然可以破门，业主如果拒绝的话，导致的损失，比如楼下漏水了，你就是不让他查，本来是淹木地板，后来家电全泡了，那么就可能就产生纠纷了。

　　8、此类要求是否有法律依据？

　　邓泽敏：如果说遇到紧急情况漏水了，或者燃气泄漏了，家里没有人的话，那么我觉得物业公司是绝对有权利破门而入。当然他会有一个见证或者第三者在场，然后破门而入。遇到这种情况他必须采取一定的措施，法律上叫紧急避险。紧急避险是指为了国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产或者其它财物免受正在发生的危险，不得已而采取的损害另一个较小的合法权益的一个行为。比如说燃气泄漏了，有可能不关闸，整个楼都有危险了，那肯定要破门而入。就跟消防似的，再比如说十栋房子是连着的，中间一栋房子着火了，那么两边的房子必须得拆，这是必须的，为了公共利益。

　　舒可心（朝阳园物业管理委员会主任）：有一个例子，一栋楼的单元暖气阀门在２３楼，但该业主就不让邻居进去放气。最后法院判下来，叫排除妨碍。但是我们依然不希望你使用这样的办法，你作为小区内的公民，你不要因为自己的利益损害其他业主的利益。

　　9、此类要求有侵犯私人财产嫌疑？

　　邓泽敏：如果破门而入，我认为肯定是侵犯私人财产，只不过刚才说了，这是为了保护大家的财产，然后来损害一个小家的合法的财产，这是肯定的。业主不在家，如果遇到紧急情况当然可以进入，像漏水、污水之类的，给楼下漏得哗哗的，没法弄了，只能破门而入了。

　　10、新买房业主如何避免此类情况发生以防患于未然？

　　邓泽敏：如果买的是现房，当然可以到现场去看，有这种管道布置的如果不满意可以不买这个房子。如果是期房，可以要求看管线的布置图，像我们律师在帮业主买房子时，要看哪里设备间、设备层，向开发商要一个这一层的管线的布置图，然后可以看一下是不是走的公共的部位。

　　于庆新：我的建议，你首先可以不买这个房子，因为它对你的居住不方便，装修起来也不会好看，即使你封住也不好看，你可以不买。或者，你认为影响不是很大，要求开发商就这个设计所对你的生活的影响给予你一定的补偿；或者就是要求换一套房。

晨报记者李雯／文

http://www.yfzs.gov.cn/gb/info/xsll/msfx/2003-04/02/1931531646.html

 北京市瑞中律师事务所 主任、创始合伙人 邓泽敏律师联系电话：13901011630